为规范土地市场秩序，强化土地资产管理，服务经济社会发展，沅江市人民政府印发了《沅江市人民政府关于调整城镇土地基准地价的通知》 （沅政发〔2019〕8号）。为沅江市深化土地使用制度改革，培育、规范、调控土地市场，优化土地利用结构，科学合理配置土地资产提供了丰富、翔尽、现实的基础资料。为了准确理解和把握政策，现结合《沅江市人民政府关于调整城镇土地基准地价的通知》的有关基准地价更新必要性、工作开展概况和主要内容等进行简要解读如下：

一、基准地价名词解释

基准地价：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）第3.3条规定：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）第7.9条第一款规定：基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

二、基准地价更新的必要性

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段，也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据；按照上级要求，基准地价每3年应全面更新一次。我市上一轮基准地价更新是在2014年5月，至今已历时近四年时间，在此期间我市城市建设步伐加快，城市品位和城市形象不断提升，重点片区的打造推介、交通的快速发展、基础设施的不断完善和城市建设的深入推进，拓展了城市发展的空间，显化和提升了土地的资产价值。现行基准地价已无法适应我市土地市场价格水平，不能充分反映土地实际价值，所以急需更新基准地价。

三、基准地价更新工作开展概况

根据《关于限期完成城镇基准地价更新工作的通知》、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》文件和规程要求，经报请沅江市人民政府批准，沅江市自然资源和规划局于2018年11月全面启动了沅江市调整城镇土地基准地价工作。为确保本项工作顺利推进，沅江市自然资源和规划局高度重视，通过制定科学的工作计划，统筹安排、合理调度，并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求局内意见、召开听证会、公示征求意见等程序，广泛听取公众和社会各界意见和建议多个环节，省自然资源厅于2019年6月14日公布了《关于同意公布实施沅江市城镇基准地价更新成果的涵》。

四、基准地价更新成果主要变化

（一）土地定级结果变化

本次基准地价更新为保持宗地权属完整性，采用以路网为界，划定土地级别。同时依据技术规程要求，对沅江市市区商服用地和住宅用地各级别范围进行了调整，各级别向外围区域都有一定程度拓展。工矿仓储用地以工业园区实际管辖范围为主进行调整，将开发园区未开发或正在开发的土地主要划定在二、三级范围内。

（二） 丰富地价体系

本次沅江市中心城区基准地价丰富了原有地价体系。首先，严格按照《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）、《关于转发<自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》(湘自然资办发[2019]77号）文件要求，补充了公共管理与公共服务用地基准地价；另外在本次基准地价中丰富完善了商服用地路线价、商服用地和住宅用地均质区域基准地价、细化了地下空间使用权价格体系。

（三） 基准地价成果变化

1、适当提高基准地价

相对于上轮基准地价，本次商服用地和住宅用地各级别价格都有一定程度提高。楼面地价商服用地平均提高11.30%，住宅用地平均提高23.0%。工矿仓储用地末级价格靠近报批成本价，稍微提高级别基准地价，工矿仓储用地平均提高9.4%。

2、适当提升重点片区地价

充分考虑交通、公园建设、道路建设、旧城区改造对周边区域地价的影响，通过增加商服用地、住宅用地均质区域基准地价，提升重点片区和交通沿线区片地价水平。